Stockholm vinnare på fastighetsmarknaden – detaljhandeln mest sårbar
Den nordiska fastighetsmarknaden kan förväntas vara en relativ vinnare under 2020. Storstäder i regionen som Stockholm, Köpenhamn och Helsingfors kan alla förväntas uppvisa växande fastighetsvärden från 2021 och de kommande åren framöver.
Det skriver förvaltningsbolaget DWS i sin höstprognos avseende fastighetsmarknaden.
"Utsikterna på lång sikt är starka – särskilt för de större städerna", skriver DWS som specifikt pekar ut Stockholm som enskilt intressant stad.
Stockholm är bland de städer i Europa som förvaltaren bevakar som har utsikter för högst tillväxt i befolkning och sysselsättning under de kommande fem åren.
Hittills har pandemins påverkan på nordiska fastighetsvärden varit begränsad. Den negativa ekonomiska inverkan från hälsokrisen har inte varit lika påtaglig i regionen, jämfört med genomsnittet i Europa.
"Trots motståndskraften i regionen har alla länder upplevt en rejäl produktionsminskning medan vakansgraderna rör sig uppåt", skriver DWS som därför ser risker för ett prisfall på centrala nordiska kontorsfastigheter på mer än 10 procent sett över helåret 2020 innan de vänder upp igen under 2021.
För nordiska logistik- och bostadsfastigheter väntas inte samma prisnedgång under 2020. Bostadsfastighetspriserna väntas ligga i stort sett stilla under 2020 medan logistikfastigheter väntas tappa kring 6 procent i värde. Detta undantaget storstadsnära och e-handelsfokuserade logistikfastigheter där priserna väntas hålla uppe.
"I motsats fortsätter vi att se detaljhandel som den mest sårbara delen av marknaden. Med huvudshoppinggator och shoppingcenter som redan sett ökade vakanser och minskade hyror inför i år så förvärrar nuvarande förhållanden en redan dålig situation", skriver DWS.
Kombinerat med höjda direktavkastningskrav bedöms nordiska detaljhandelsfastighetsvärden sjunka i genomsnitt 23 procent under 2020 för att fortsätta minska kommande två år och då sammantaget ha tappat omkring en tredjedel inför år 2023.
"Vi förväntar oss att detaljhandelsfastigheter är den enda sektor där priserna fortsätter att falla efter i år. Våra prognoser för kontor, logistik och bostäder pekar samtliga mot återhämtade fastighetsvärden från och med nästa år", skriver DWS.
Logistik- och bostadsfastigheter i Stockholm, Köpenhamn och Helsingfors antas riskjusterat prestera bättre än snittet för europeisk fastighetsmarknad under kommande fem år.
"Särskilt Stockholm och Köpenhamn sticker ut som några av de bästa bostadsmarknaderna i Europa. Det finns inte bara starka utsikter för tillväxt i befolkning och disponibelinkomster. Båda dessa städer erbjuder en direktavkastningspremie (yield-premie) på omkring 60 baspunkter över europeiskt genomsnitt", lägger DWS till.
Att den nordiska befolkningen spenderar mer än europeiskt genomsnitt på näthandel ses som positivt för regionens logistikfastigheter. Därutöver framhålls det att direktavkastningskraven på nordiska logistikfastigheter ligger omkring 50 baspunkter över andra marknader i kärn-Europa.
Även om förvaltaren anser att ett permanent ökat hemmaarbete efter pandemin utgör en risk på marginalen för kontorsfastigheter ser de inte detta som kontorets död.
"Vi räknar med att företag och anställda fortsatt kommer att efterfråga högkvalitativa flexibla kontorsytor", skriver DWS som dock är lite oroade över kontorshyresnivåerna i de allra mest centrala delarna av Stockholm när vakanserna ökar.
Den förväntade jobbtillväxten i den svenska huvudstadsregionen gör dock att fastigheter i mer prisvärda (affordable) framväxande kontorslägen runtomkring centrum ses som mer intressanta ur investeringsperspektiv, tycker DWS.
"Mer prisvärda framväxande delmarknader ser fortfarande attraktiva ut", skriver förvaltaren.