Snart är det dags för många hyresavtal att sägas upp inför årsskiftet 2013/2014. Ett vanligt scenario är att hyresvärden säger upp för en ny och högre hyra. Det kan gå till på lite olika sätt, men ofta kallar fastighetsägaren till ett möte och börjar det hela med ett lite trevligt samtal om framtiden. Värden pratar om att han trivs med dig som hyresgäst och undrar om du trivs i lokalen. De flesta hyresvärdar har en ekonomisk förvaltare, som i korthet tittat in i ett exceldokument och bestämmer sig i god tid för att korrigera din hyra och då uppåt.

Framtiden handlar alltså i korthet om att diskutera en ny högre hyra. Se nu upp!

Gå aldrig med på en ny, högre nivå utan låt i så fall hyresvärden säga upp till omförhandling. Därefter har du tid att i prata med grannar, ditt branschförbund, företagsrådgivare inom hyror, eller varför inte söka information på hyreskartan.se. När du skaffat tillräckligt med info då kan en riktig hyresförhandling starta.

Säg upp själv

Om nu inte din hyresvärd vill höja hyran, utan bara vill bjuda på lussebullar och chokladkartong till jul, då ska du säga upp hyresavtalet till omförhandling för ny lägre hyra.

Att hyresvärden inte säger upp innebär alltså att han är nöjd med rådande hyresnivå och nöjer sig med att du snällt betalar hyran i 3 år till med indexhöjning. Att index skulle sänkas i och med att KPI visade sig 2013 vara negativt är bara att glömma då hyresavtalen är designade med klausulen ”utgående hyra kan aldrig vara lägre än föregående hyra”.

Det är i princip samma sak som om din bank bara kan höja räntan, men sänker aldrig under den föregående högre räntan.

Tillbaks till hyresförhandlingen. Du säger alltså upp hyresavtalet till ny lägre hyra ( helt ofarligt då du har ett sk ”indirekt besittningsskydd” och riskerar som sämst att betala gamla hyresnivån).

Gör en grundlig kontroll av marknaden för tomma lokaler, kolla med grannar och konsulter, samt hyreskartan.se.

Håll ett högt tempo, då tiden är den största fienden för en effektfull förhandling.

Tänk på att hyresvärden får stora kostnader vid en utflytt. En vakans innebär ca en helårshyra i utebliven fastighetsintäkt för din hyresvärd.

Lär dig räkna

Gå inte på det gamla tricket att du betalar 3 000 kronor per kvadratmeter/år. Om du har en lokal på säg 250 kvm med en hyra på 3 000 kronor och driftskostnader på 500 kronor per år. Då betalar du 3 500 x 250 x 3 år= 2 625 000 kronor i kontraktsvärde. Det är så din hyresvärd ser på affären, det är så du också ska se vad du kan få för din hyra. En bra genomförd förhandling handlar om ca 10-15 procent i nedsatt hyra. Vilket ger dig en kalkylerad besparing om 262 500 - ca 400 000 kronor!

Organisation och kontroll ger pengar

Min erfarenhet av handelskedjorna är att de är felaktigt organiserade gällande löpande hyresförhandlingar. Ansvaret för hyresavtalen ligger alltför ofta hos etableringschefen. Etableringschef ska ha uppgiften att etablera, förändra lägen och förädla butiken. Hyran är den största och opåverkbara fasta kostnaden över tid och då ska ansvaret för hyresförhandlingar ligga på vd/ekonomichef/controller.

Jag har kommit i kontakt med företag som missar sina uppsägningar, betalar för lokaler man inte har, betalar fel hyror i förhållande till avtalet, betalar för fel ytor, betalar för brist i underhåll med mera. Om du har fler än 20 hyresavtal, skaffa dig ett avtalssystem och använd det också!

Lycka till!

Joachim Bozorgnia, vd för Hyreskartan.se